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Cláusulas suelo: cuando la hipoteca no baja

20 Jul

En numerosos préstamos se fija un límite por debajo del cual los intereses aplicables no bajan, pero es posible reclamar

Son numerosas las entidades financieras que han protegido sus intereses para periodos bajistas, de manera que han impueto en sus créditos “condiciones suelo”. Esta estrategia se considera un abuso contra los usuarios. En septiembre de 2009 el Senado aprobó solicitar medidas que evitaran la aplicación de estas cláusulas, por abusivas, y se exigió el cumplimiento de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios. Además de estas acciones, afectados y asociaciones de consumidores han llevado sus demandas a los tribunales.

¿Qué son y cómo afectan las cláusulas suelo al precio de la hipoteca?

En los préstamos hipotecarios a interés variable el precio se decide por la aplicación del índice de referencia (casi siempre, el Euribor) fijado por el Banco Central Europeo, y el diferencial. El interés que se aplica es igual a la suma de ambos, y se traduce en cuotas menores cuando el Euribor está en fase bajista, y más elevadas en periodos alcistas.

Cuando los tipos bajan, el “suelo” protege sólo los intereses de las entidades y causa un desequilibrio entre las partes

Las “cláusulas suelo” fijan el interés aplicable mínimo. Por debajo de éste, no bajarán los intereses aunque lo haga el Euribor, ni aunque la suma del índice más el diferencial resulte inferior al límite mínimo.

El “suelo” protege los intereses de las entidades financieras cuando los tipos están bajos. Esto puede causar un desequilibrio importante entre los derechos de las partes, siempre en perjuicio del consumidor. El usuario no recibe todos los beneficios de la bajada de tipos propia de las hipotecas a interés variable.

¿Es legal?

Si hay falta de información clara y ausencia de reciprocidad, se produce un desequilibrio entre las partes en perjuicio de la parte débil -el consumidor-. Este desequilibrio es lo requerido por la ley para que una cláusula sea considerada abusiva y declarada nula por los tribunales. Esta situación se mantiene salvo que compense de alguna manera los derechos y obligaciones de las partes con la introducción de algún elemento, como ha sido el “techo”, la cláusula de tipo de interés máximo. Con ella, segúnbancos y cajas de ahorros, la situación de las partes se iguala al coexistir un tipo de interés máximo y otro mínimo. Ya habría reciprocidad.

Son numerosas las entidades financieras que han protegido sus intereses para periodos bajistas, de manera que han impueto en sus créditos “condiciones suelo”. Esta estrategia se considera un abuso contra los usuarios. En septiembre de 2009 el Senado aprobó solicitar medidas que evitaran la aplicación de estas cláusulas, por abusivas, y se exigió el cumplimiento de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios. Además de estas acciones, afectados y asociaciones de consumidores han llevado sus demandas a los tribunales

¿Qué es el techo?

Es la cláusula que fija el tipo de interés máximo. Fijado por las entidades financieras, implica que no podrán aplicar un interés superior a éste aunque la suma del índice de referencia y el diferencial arroje un resultado más alto.

El “techo” sería una protección al usuario frente a tipos de interés elevados. Con ello se pretende restablecer el equilibrio entre las partes, ya que la cláusula de suelo y techo dejaría de ser abusiva para ser válida.

Entonces, ¿es valida la conjunción techo-suelo?

Los tribunales no se han pronunciado al respecto. La cuestión se halla en si una cláusula “suelo-techo” crea equilibrio entre las partes o sólo la apariencia de éste. Lo cierto es que el techo es, por lo general, tan alto como para resultar ficticio: las subidas de intereses frente a las que se protege al consumidor deben ser tan elevadas que resulta inverosímil que se den en la práctica. En cambio, la “cláusula suelo” sí ha resultado efectiva para defender los intereses de bancos y cajas de ahorros frente a la caída de tipos.

¿Es recomendable acudir a los tribunales?

En principio, cualquier queja o reclamacióndebería encauzarse en primera instancia frente al propio banco o caja y su Servicio de Atención al cliente. Pero si no hay techo, y sólo suelo, sí se debe acudir a los tribunales. En el resto de casos, conviene valorar uno a uno.

Si el consumidor reclama a su entidad y obtiene -o cree que va a tener- una respuesta negativa, le conviene meditar la opción de acudir a la Justicia, consultar con un abogado o con los servicios jurídicos de las asociaciones de consumidores.

Uno de los argumentos jurídicos aplicados por los tribunales para declarar la nulidad de otras cláusulas abusivas en los prestamos hipotecarios (como el redondeo al alza) fue la existencia de un desequilibrio contractual perjudicial para el consumidor. En virtud del redondeo al alza, siempre era la entidad la que tenía derecho a percibir un tipo de interés mayor, al no preverse la posibilidad de redondeo a la baja. Por el contrario, según la Justicia, de pactarse el redondeo al intervalo más próximo, tanto al alza o como a la baja, el impacto financiero producido será neutro, pues repercutirá tanto a favor del cliente como de la entidad financiera.

Se puede acudir a reclamar al Banco de España, pero su resolución no vincula a la entidad

Si se tiene en cuenta este razonamiento, es posible que la cláusula “techo-suelo” no sea en sí misma abusiva y nula, sino que, en aras de la buena fe y justo equilibrio, tiene que ser moderada y bajar techos. Y suelos. Con la vista puesta en los históricos del Euribor en los últimos años.

Otra opción válida previa a los tribunales, tras una respuesta no satisfactoria del Servicio de Atención al cliente, es acudir al Banco de España. Conviene ser consciente de que la resolución del Banco de España no vincula a la entidad reclamada. Además, sus últimos pronunciamientos a este respecto no son muy halagüeños para el consumidor.

Vía] Consumer.

OS CUENTO: Mi opinión personal, no por ello peor fundada, es que una vez más los bancos barren para casa.

Existe una ausencia total de reciprocidad, se produce un desequilibrio entre las partes en perjuicio de la parte débil (el cliente) y nadie me puede alegar lo contrario ya que las clausulas techo son inalcanzables en la práctica de tan alto que señalan en las mismas el tipo de interés, mientras que las clausulas suelo se alcanzan en un normal devenir del mercado. Si no fuera así no estaríamos hablando ahora de ello ya que nadie estaría preocupado por ello

Con independencia de lo anterior parece ineficaz la protección jurídica de los clientes bancarios quienes para reclamar tienen que pasar previamente por el servio ¿de ATENCIÓN? al cliente del propio Banco, quien nada opone a las decisiones de su empresa y luego pueden recurrir al Banco de España que debe ser algo así , en esta materia concreta, como recurrir a la Stma. Trinidad. La última instancia es el Juzgado con resultado tan a largo plazo como imprevisible, además de costoso,muy costoso.

¿Quieren una solución factible?: subroguen si pueden su hipoteca a otro banco o Caja que no tenga clausula suelo, consúltelo sin rubor con un banco de la competencia.

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Publicado por en 20 julio 2010 en CAJAS Y BANCOS, CONSUMO

 

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